怎样测算建筑物的成新率

怎样测算建筑物的成新率?

    随着楼市的日益活跃与评估业务的不断深入，建筑物的成新率(成新率= 1－折旧率)已越来越引起评估执业人员的重视。

    最初采用“年限法”来判定建筑物的成新率，即尚可使用年限除以使用年限(耐用年限)的商。后来又按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度划分的5个等级，进行实地观察，运用打分法来判定民用建筑物的成新率，称之为“完损等级打分法”。

    在这两种方法中，前者重于年限，后者重于查看。通过大量的评估实践和案例分析，使用年限较短且较新的建筑物采用以上两种方法计算的成新率比较相近，而对于使用年限超过25年的建筑物，采用“年限法”和“完损等级打分法”测算出来的成新率，却差异很大。

    为了更准确地反映每幢建筑物的成新率，笔者经过多年的评估探索和经验积累，并参考国外的有关评估方法，提出了用综合因素加权系数法对建筑物进行成新率计算:

    成新率=A1×［尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)］+ A2×完损等级评定系数+ A3×综合判定系数

    式中，A1、A2、A3为加权系数，通过一系列实际测算和数学模拟计算，A1、A2、A3加权系数分别为:一般普通建筑物(工业与民用建筑)，A1、A2取0.4，A3取0.2;重要建筑物及高档豪华商场、酒店等，A1、A2取0.3，A3取0.4。

    可见，综合因素加权系数法是同时采用“年限法”、“完损等级打分法”和“综合判定法”计算建筑物成新率的一种综合方法。其综合判定系数的组成因素及其权重关系，如表1所示。

    从表中可以看出，这种综合判定方法记录了每幢建筑物在设计、施工、使用、维修全过程的真实情况，从科学的管理角度对每一幢建筑物的设计水平、施工质量、抗震级别、使用和维修管理状况等逐项加以鉴别，用百分比表示其对建筑物的影响程度，得出比较可靠的成新率，为获取“含金量”较高的评估结论提供重要依据(因为评估价值=重置价值×成新率)。

    例如:某大学一教学楼是由省级设计院设计的，1967年竣工，已使用了41年。按“年限法”评估，成新率最高只有50%;但该教学楼的实际使用状况良好，地面无裂缝，屋顶、墙面平整如新，棱角清晰分明。从室外查看也没有发现有损坏部位，虽然外观线条简单，却有一定风格。根据“鉴定房屋新旧程度的参考依据”打分，可以得到80分。显然，对此楼采用“年限法”和“完损等级打分法”判定其成新率差距较大。倘若采用“综合判定法”并按如下程序计算该楼的成新率，应是比较可靠的。

    1.加权系数分别选定为: A1、A2为0.4;A3为0.2。

    2.尚可使用年限为29年。

    3.完损等级评定系数值为0.8(即为“鉴定房屋新旧程度的参考依据”打分值)。

    4.通过如下一系列现场调查，分析确定的综合系数值分别是:

    (1)该教学楼设计单位为省级，采用框架结构，受力布置均匀。

    (2)座落位置的地基坚实牢固。

    (3) 1967年竣工，工程质量好。

    (4)保持日常维修和管理，无损坏痕迹。

    (5)综合系数值为0.8。

    5.计算成新率:

    成新率= 0.4×［29/(41+ 29)］+ 0.4×0.8+ 0.2×0.8= 0.646，该教学楼成新率取值为65%。

表1

    

    

    (本文发表于《财会信报》2008年3月17日)