投资性房地产的概念

    一、投资性房地产的概念

    投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

    （一）属于投资性房地产的项目

    1．已出租的土地使用权

    已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

    例6-1　宝吉房地产开发公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将长期持有使用权的一块土地出租给甲公司，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。假设不违反国家有关规定。

    本例中，对于宝吉房地产开发企业而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。

    2．持有并准备增值后转让的土地使用权

    持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

    3．已出租的建筑物

    已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。

    企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议方式中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

    例6-2　宝吉房地产开发公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的两间门面房出租给宝吉房地产开发企业，为期5年。宝吉房地产开发公司一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，宝吉房地产开发公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

    本例中，对于宝吉房地产开发公司而言，这两间门面房产权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，则属于其投资性房地产。

    例6-3　宝吉房地产开发公司在武昌铁机村购买了一栋写字楼，共12

    层。其中5层经营出租给乙公司，6层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。宝吉房地产开发企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。

    本例中，宝吉房地产开发公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于宝吉房地产开发公司而言，这栋写字楼属于宝吉房地产开发公司的投资性房地产。

    例6-4　宝吉房地产开发公司在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。宝吉房地产开发公司按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。

    本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到宝吉房地产开发公司与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转为投资性房地产。

    （二）不属于投资性房地产的项目

    下列房地产不属于投资性地产：

    （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

    （2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

    某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量并用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量或出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。