1.1.1.1 建筑市场的主体
建筑市场的主体是指参与建筑生产交易过程的各方，主要有业主（建设单位或发包人）、承包商、工程咨询服务机构等。建筑市场的客体是指一定量的可供交换的商品和服务，它包括有形的建筑产品（建筑物、构筑物）和无形的建筑产品（咨询、监理等智力型服务）。
1．业主
业主是指既有某项工程建设需求，又具有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的勘察、设计、施工、监理任务，并最终得到建筑产品的政府部门、企事业单位或个人。
在我国工程建设中，业主也称为建设单位，只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场主体，故又称为发包人或者招标人。因此，业主方作为市场主体具有不确定性。在我国，有些地方和部门曾提出过要对业主实行技术资质管理制度，以改善当前业主行为不规范的问题。但无论是从国际惯例还是从国内实践看，对业主资格实行审查约束都是不成立的，对其行为进行约束和规范，只能通过法律和经济的手段去实现。
项目业主的产生，主要有三种方式：
（1）业主即原企业或单位。企业或机关、事业单位投资的新建、扩建、改建工程，则该企业或单位为项目业主。
（2）业主是联合投资董事会。由不同投资方参股或共同投资的项目，则业主是共同投资方组成的董事会或管理委员会。
（3）业主是各类开发公司。开发公司自行融资或由投资方协商组建或委托开发的工程管理公司也可称为业主。
业主在项目建设过程中的主要职能：
（1）建设项目可行性研究与决策。
（2）建设项目的资金筹措与管理。
（3）办理建设项目的有关手续（如征地、建筑许可等）。
（4）建设项目的招标与合同管理。
（5）建设项目的施工与质量管理。
（6）建设项目的竣工验收与试运行。
（7）建设项目的统计及文档管理。
2．承包商
承包商是指拥有一定数量的建设装备、流动资金、工程技术经济管理人员及一定数量的工人，取得建设行业相应资质证书和营业执照的，能够按照业主的要求提供不同形态的建筑产品并最终得到相应工程价款的建设施工企业。
相对于业主，承包商作为建筑市场的主体，是长期和持续存在的。因此，无论是按照国际还是国内惯例，对承包商一般都要实行从业资格管理。承包商从事建筑生产，一般需要具备四个方面的条件：
（1）拥有符合国家规定的注册资本。
（2）拥有与其资质等级相适应且具有注册执业资格的专业技术和管理人员。
（3）拥有从事相应建筑活动所应有的技术装备。
（4）经资格审查合格，已取得资质证书和营业执照。
承包商可按其所从事的专业分为土建、水电、道路、港口、铁路、市政工程等专业公司。在市场经济条件下，承包商需要通过市场竞争（招标）取得施工项目，需要依靠自身的实力去赢得市场，承包商的实力主要包括四个方面：
（1）技术方面的实力。有精通本行业的工程师、预算师、项目经理、合同管理等专业人员队伍；有工程设计、施工专业装备，能解决各类工程施工中的技术难题；有承揽不同类型项目施工的经验。
（2）经济方面的实力。具有相当的周转资金用于工程准备及备料，具有一定的融资和垫付资金的能力；具有相当的固定资产和为完成项目需购入大型设备所需的资金；具有支付各种担保和保险的能力，能承担相应风险的能力；承担国际工程尚需具备筹集外汇的能力。
（3）管理方面的能力。建筑承包市场属于买方市场，承包商为打开局面，往往需要低利润报价取得项目，在成本控制上下功夫，向管理要效益，并采用先进的施工方法提高工作效率和技术水平，因此必须具有一批过硬的项目经理和管理专家。
（4）信誉方面的能力。承包商一定要有良好的信誉，它将直接影响企业的生存与发展。要建立良好的信誉，必须遵守法律法规，承担国外工程要按国际惯例办事，保证工程质量、安全、工期，并认真履约。
承包商投标工程，必须根据本企业的施工力量、机械装备、技术力量、施工经验等方面的条件，选择适于发挥自己优势的项目，避开企业不擅长或缺乏经验的项目，做到扬长避短，避免给企业带来不必要的风险和损失。
3．工程咨询服务机构
工程咨询服务机构是指具有一定注册资金，具有一定数量的工程技术、经济管理人员，取得建筑咨询证书和营业执照，能为工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务并获取相应费用的企业。
工程咨询服务企业包括勘察设计机构、工程造价（测量）咨询单位、招标代理机构、工程监理公司、工程管理公司等。工程咨询服务机构虽然不是工程承发包的当事人，但其受业主委托或聘用，与业主订有协议书或合同，因而对项目的实施负有相当重要的责任。
1.1.1.2 建筑市场的客体
建筑市场的客体，一般称作建筑产品，是建筑市场的交易对象，既包括有形建筑产品，也包括无形产品——各类智力型服务。
建筑产品不同于一般工业产品，因为建筑产品本身及其生产过程，具有不同于其他工业产品的特点。在不同的生产交易阶段，建筑产品表现为不同的形态，可以是咨询公司提供的咨询报告、咨询意见或其他服务；可以是勘察设计单位提供的设计方案、施工图纸、勘察报告；可以是生产厂家提供的混凝土构件，当然也包括承包商生产的房屋和各类构筑物。
1．建筑产品的特点
（1）建筑生产和交易的统一性。建筑物与土地相连，不可移动，这就要求施工人员和施工机械只能随建筑物不断流动。从工程的勘察、设计、施工任务的发包到工程竣工，发包方与承包方、咨询方进行的各种交易与生产活动交织在一起。建筑产品的生产和交易过程均包含于建筑市场之中。
（2）建筑产品的单件性。由于业主对建筑产品的用途、性能要求不同以及建设地点的差异，决定了多数建筑产品不能批量生产，决定了建筑市场的买方只能通过选择建筑产品的生产单位来完成交易。无论是设计、施工、管理服务，发包方都只能以招标要约的方式向一个或一个以上的承包商提出自己对建筑产品的要求。通过承包方之间在价格及其他条件上的竞争，确定承发包关系。业主选择的不是产品，而是产品的生产单位。
（3）建筑产品的整体性和分部分项工程的相对独立性。这个特点决定了总包和分包相结合的特殊承包形式。随着经济的发展和建筑技术的进步，施工生产的专业性越来越强。在建筑生产中，由各种专业施工企业分别承担工程的土建、安装、装饰、劳务分包，有利于施工生产技术和效率的提高。
（4）建筑生产的不可逆性。建筑产品一旦进入生产阶段，其产品不可能退换，也难以重新建造，否则双方都将承受极大的损失。所以，建筑最终产品质量是由各阶段成果的质量决定的，设计、施工必须按照规范和标准进行，才能保证生产出合格的建筑产品。
（5）建筑产品的社会性。绝大部分建筑产品都具有相当广泛的社会性，涉及公众的利益和生命财产的安全，即使是私人住宅，都会影响到环境、进入或靠近它的人员的生活和安全。政府作为公众利益的代表，加强对建筑产品的规划、设计、交易、建造的管理是非常必要的，有关建设的市场行为都应受到管理部门的监督和审查。
2．建筑市场的商品属性
长期以来，受计划经济体制影响，工程建设由工程指挥部管理，工程任务由行政部门分配，建筑产品价格由国家规定，抹杀了建筑产品的商品属性。
改革开放以后，由于推行了一系列以市场为取向的改革措施，建筑企业成为独立的生产单位，建设投资由国家拨款改为多种渠道筹措，市场竞争代替行政分配任务，建筑产品价格也走向市场形成，建筑产品的商品属性观念已为大家所认识，成为建筑市场发展的基础，并推动了建筑市场的价格机制、竞争机制和供求机制的形成，使实力强、素质好、经营好的企业在市场上更具竞争性，能够更快地发展，实现资源的优化配置，提高了全社会的生产力水平。
3．工程建设标准的法定性
建筑产品的质量不仅关系承发包双方的利益，也关系到国家和社会的公共利益。正是由于建筑产品的这种特殊性，其质量标准是以国家标准、国家规范等形式颁布实施的。从事建筑产品生产必须遵守这些标准规范的规定，违反这些标准规范将受到国家法律的制裁。
工程建设标准涉及面很宽，包括房屋建筑、交通运输、水利、电力、通信、采矿冶炼、石油化工、市政公用设施等方面。
工程建设标准的对象是工程勘察、设计、施工、验收、质量检验等各个环节中需要统一的技术要求。它包括五个方面的内容：
（1）工程建设勘察、设计、施工及验收等的质量要求和方法；
（2）与工程建设有关的安全、卫生、环境保护的技术要求；
（3）工程建设的术语、符号、代号、计量与单位、建筑模数和制图方法；
（4）工程建设的试验、检验和评定方法；
（5）工程建设的信息技术要求。
在具体形式上，工程建设标准包括了标准、规范、规程等。工程建设标准的独特作用就在于，一方面，通过有关的标准规范为相应的专业技术人员提供了需要遵循的技术要求和方法；另一方面，由于标准的法律属性和权威属性，保证了从事工程建设的有关人员按照规定去执行，从而为保证工程质量打下了基础。
