现行《经济适用房住房管理办法》中将经济适用房产权定义为“有限产权”。对于“有限产权”这个概念，学者们有一定的争议。理论界有学者认为现有经济适用房“有限产权”在所有权类型的界定中应归于共有，因为依据《经济适用住房管理办法》中规定，“经济适用房购买5年内不得上市交易，因特殊原因需要转让的则由政府回购。购买5年以上可以上市交易，但购房人需要按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”。即政府有类似共有人的地位，对于经济适用房享有优先购买权及一定比例的收益分配权。但是也有学者认为“有限产权”不是共有权，而是在收益和处分上受到限制的单独所有权。理由在于：（1）政府对于房屋并没有实施占有、使用、收益和处分的权能。（2）按照共有规定，共有人对于共有物共同承担保管、修缮等管理费用，但是按照现有经济适用房有限产权规定，政府对于经济适用房并不需要支付任何管理费用。（3）在共有情形下，共有物的处分必须经过至少占有一半份额的共有人的同意，否则处分行为无效。但现在经济适用住房在居住一定年限后，可以不经政府同意而直接出售房屋。（4）假设经济适用房是共有，则共有比例如何确定仍是一个问题。
本文赞同第二种观点，认为我国经济适用房实施的“有限产权”是受到限制的单独所有权，而并非共有权。从理论角度来理解，“有限产权”正是体现了一定的“社会性”，即任何产权拥有者必须兼顾社会利益，在产权处置上负担相应义务。在经济适用房中约定政府针对购买一定年限的经济适用房具有优先购买权以及一定的收益分配权正是基于所有权具有一定社会性的考虑，对经济适用房产权拥有人在处分和收益权能上进行了一定的限制。因为经济适用房是由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。因此从公共利益角度出发对于其处分收益权进行一定的限制是合理并且是必需的。另外，民法的发展史告诉我们，所有权经历了从原先不受限制到受限制，从只受法律限制，到受法律、公共利益限制，再到受当事人约定的限制的发展过程。这是所有权由个人绝对的所有观念被社会的所有观念所替代的体现，并没有从根本上影响经济适用房产权拥有人对经济适用房的支配权的行使。
综上所述，经济适用房有限产权与商品房的完全产权具有全面性不同，经济适用住房有限产权是在收益和处分上受到限制的所有权，是一种受到限制的单独所有权，而并非共有权。
经济适用房制度的初衷是解决低收入群体的住房问题，但是由于制度设计方面存在不足，在其运行过程中出现了一些问题，如政府寻租、进入退出机制不完善、保障房资源流失等。近年来，很多地方政府开始探索其他合理的住房保障模式来防止社会住房保障资源的严重流失。江苏省淮安市率先在全国推行经济适用房共有产权制度，通过政府直接资助接轨普通商品住房市场，来缓解城市中的低收入群体住房难问题。淮安具体模式是变划拨土地为出让土地建设普通商品房，以共有产权形式供应给城市中低收入住房困难家庭，房价参照商品房，执行政府指导价（一般低于同期、同区段商品房价格5％～10％），购房人实际出资与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府按出资比例构成共有产权。本章将这种模式称为淮安模式。
经济适用房共有产权制度内在本质体现了经济适用房保障性与商品性的双重特性。经济适用房共有产权与其他房屋产权一样，在所有权法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，但这些权利又可以在内部约定不同的权能组合形式。共有产权房屋保障性主要体现在，中低收入家庭在符合政府提供补贴标准的前提下，没有能力购买住房全部产权时，尽家庭所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府通过补贴或者其他形式的出资获得住房的另一部分产权，但向中低收入家庭以无偿或低租金出租等方式让渡占用权和使用权。但当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依法和根据合同规定逐步让原受资助者退出保障体制，具体手段如行使部分收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资，或按市场价格向对方收取所拥有部分产权的租金，或收购原受保障者的部分产权，收回房屋的全部占用权和使用权，或依据所拥有产权享有的权利依法处置共有产权房屋，在市场公开出售，双方按产权比例分配收益。
该制度确实在一定程度上解决了中低收入家庭的住房问题，但并不适合推广用于解决大学毕业生低收入群体的住房问题。因为：（1）该制度保障对象为家庭；（2）淮安市的房价与大城市相比，属于较低水平，在大城市即使是首付三成，被保障群体仍负担不起。但淮安模式提供了一种思路，即可以通过产权共有的形式来建设大学毕业生低收入群体保障性住房。
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