二、房地产价格的影响因素
在现实中，房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用的结果。因此，为做好房地产估价，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。房地产估价的主要难点是，影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。
要把握影响房地产价格的因素，首先应该在观念上具备以下四点认识。
（1）各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。但是，同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不同类型的房地产可能是不同的。例如，某一地带有铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为贬值因素，但如果作为工厂或仓库，铁路则可能成为增值因素。
（2）各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响较大，即随着这种因素的变化所引起的房地产价格的升降幅度较大；有的因素则影响较小。但是，随着时期、地区、房地产类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素则有可能成为主要的影响因素。
（3）各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变化而会一直提高（或降低）房地产价格，见图2-5（a）；有的因素在某一状况下随着这种因素的变化会提高（或降低）房地产价格，但在另一状况下却随着这种因素的变化而会降低（或提高）房地产价格，见图2-5（b）；有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看却会降低房地产价格，它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，见图2-5（c）。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面交通方便了会提高该居民区住宅的价格，另一方面由于带来了噪声、污染和行人行走的不安全，会降低该居民区住宅的价格。至于具体的影响如何，还要看该住宅临该道路的远近以及该道路的性质。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到负面影响要大，除非受影响后适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，无正面作用。
图2-5 不同影响因素与价格之间的影响关系
（4）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。至于它们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验作出判断。所以说，房地产估价必须借助科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，计算需要以综合分析影响房地产价格的因素为基础，计算结果往往也需要通过对影响房地产价格的因素作综合分析后再做调整或修正才能作为估价结果。
影响房地产价格的因素多而复杂，需要进行归纳分类。一种分类是将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类。另一种分类是将影响因素分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次。在后一种分类中，所谓个别因素，是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素；区域因素，是对某地区的房地产价格有影响的因素；一般因素，是对广泛地区的房地产价格水平有影响的因素。下面将具体从一般因素、区域因素和个别因素三方面对影响房地产价格的因素进行分析。
（一）一般因素
影响房地产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性的、一般性和共同性影响的因素。这些因素对不动产价格的影响是整体性和全方位的，覆盖面是整个地区。一般因素包括社会因素、经济因素和制度（行政）因素三大项（见表2-2）。
表2-2 影响不动产价格的一般因素
1.社会因素
社会因素主要是指社会状态、人文、心理状况和一般社会行为等对不动产价格的影响因素，它们从多方面对不动产价格产生影响。主要包括：
（1）人口状况。人口状况是最主要的社会和经济因素。人口状况对不动产的影响主要表现在人口数量（人口密度）、人口素质和家庭人口构成三方面。
当人口数量增加时，通常会增加不动产需求，从而使不动产价格上涨。尤其在人口密度高的大城市，有可能引起不动产价格大幅度上涨。如日本战后恢复时期，人口和就业集中于东京、大阪、名古屋等少数大城市及其近郊，使得这些城市的人口密度剧增，当经济发展到一定水平时，引发了这些城市的土地价格暴涨。1955—1966年，日本地价增长率达10.98%，其中变动率超过20%的年份竟有6年之多。相比之下，美国1956—1966年的地价变动率只有5.6%—6.9%。虽然美国的城市经济在此期间发展也很快，但由于人口密度低，对土地的需求不如日本强烈，所以地价增长幅度也较小。
人口密度增加可以刺激商业和服务业等产业的发展，从而使不动产价格上涨；但另一方面，人口密度过高又会导致生活和居住环境恶化，从而降低不动产价格。人口密度对城市商业中心区不动产价格的影响主要是人口流动密集程度（日间密度）的影响，而不是常住人口密度（夜间密度）的影响。
人口素质与人口受教育程度和文化素质有关，一般对住宅价格有较大影响。如果住宅区的居民素质高，则该住宅区往往秩序良好，居住环境优美，安全舒适，公共设施维护保养好，居民文明礼貌，邻里关系和谐。而这些条件能够增加人们对该类住宅区的需求，从而提高该区的住宅价格。
家庭人口构成反映家庭结构和家庭成员数量。随着生活方式的改变和城市化的影响，传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所代替。独身和单亲家庭也逐步出现并增多。家庭结构的小型化，即使人口总数不变，但由于户数增多，也将影响对住宅套数的需求，从而影响对住宅供应总量的需求增加，引起住宅价格上涨。
（2）城市化及公共设施条件。城市是集约人口、集约土地、集约经济的地域，也是基础设施贯穿的地域。经济发展会促进城市化进程，城市化水平的高低反映国家或地区的经济实力。一般发达国家的城市化率都比较高。然而，城市的发展受城市承受能力的限制，即受城市基础设施和公共设施条件的制约。城市基础设施和公共设施建设所需要的投资数额巨大，建设周期也较长，因此城市土地总面积的增长相对缓慢。在人口密集的大城市和经济发达的重要城市，经济发展较快，就业机会相对较多，城市化进程也较快，因此地价水平和涨幅往往高于其他城市。随着经济发展和城市化的推进，大量外来人员和民工以暂住人口、流动人口的形式涌入城市，因而也造成了一些城市用地紧张和地价上涨。
（3）教育及社会福利状况。一般而言，教育及社会福利状况，包括人均享有的公共设施、医疗设施等，城市优于农村，大城市优于中小城市，经济发达地区优于落后地区，它通过地域之间和城市之间的地价差异得到体现。有关资料表明，我国东部、中部和西部地区的地价水平表现出明显的从高到低的态势。此外，我国目前城市居民消费意愿排序中，大多将“子女教育支出”排在首位，因此子女能否收到良好教育及受到良好教育的方便程度成了居民购房时考虑的重要因素，从而影响城市内不同区域的住宅价格。
（4）不动产交易惯例。在市场经济比较发达的国家，不动产交易及收益分配等已形成惯例，市场比较公开有序，便于监控管理，对地下交易和隐性交易的抑制性较强，不动产价格相对准确地反映出市场供求状况。反之，如果市场行为不规范，则极易引起权利寻租和地下交易，并易引发大规模的土地投机，造成不动产价格大幅度波动，从而破坏市场的正常运行。
（5）生活方式等状况。生活方式指人们对物质文化生活等多方面的表现和追求。随着收入水平的提高，人们对居住环境和居住面积的要求都逐渐增加，对室内装修、厅室布局、功能、流向等要求也越来越高。随着商品经济的发展，人们需要更多地联系和交往，从而增加了对商业物业的需求。同时随着人们工作和生活节奏的加快，促进了商业服务业等行业的发展，旅游、休闲度假也逐渐成为时尚。此外，电脑、互联网和汽车正逐步普及并快速进入中国家庭，这些都将极大地改变我国居民传统的生活方式，同时也将极大地影响到城市土地利用与布局、道路交通设施建设、物业设计和配置以及不动产的价格。
（6）心理因素。心理因素是影响不动产价格的重要因素。根据微观经济学原理，消费者偏好、消费者消费某种物品所感到的满足程度（即该物品的效用）都与心理因素密切相关，因此，它对物品的需求有很大影响，从而影响该物品的价格。人们急于出售或购买不动产的心理，往往会导致不动产成交价格偏离其正常价格。此外，某些地方讲究风水和门牌号码等心理因素也会影响到房地产价格。
（7）国内政治状况。国内政治局势安定与否，将极大影响投资和置业者的信心。政局稳定，则投资运转渠道正常，风险易于估计，投资回报目的容易实现，从而增加人们对不动产投资和置业的需求，带动不动产价格上涨；反之，投资者会抽走资金，抛售物业，使不动产价格下降。
（8）社会治安状况。社会治安状况对不动产价格的影响比较明显。社会秩序好，则人们具有安全感，愿意置业和消费，从而带动不动产价格上涨；反之，若治安状况不好，人们的生命财产缺乏保障，影响人们置业的愿望，因而会造成不动产价格下降。
（9）国际政治状况。国际政治状况会直接影响到国与国之间的经济往来。一方面影响到国家之间的外贸出口，从而影响外向型企业的供求关系及投资取向；另一方面也影响到国家之间人员往来和机构设置，以及资金流向，其结果也必然影响到对房地产的需求。
2.经济因素
经济因素主要是指经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物业、居民实际收入、国际经济状况等对不动产价格的影响因素。经济因素对不动产价格的影响更加直接。主要包括以下几点。
（1）经济发展状况。衡量国家经济发展状况的主要方面包括：社会福利状况、产业结构、资源利用、国民收入状况等。经济发展意味着财政、金融状况景气，经济繁荣，生产和投资活动活跃，就业机会增加，对厂房、办公楼、住宅、商业服务和文娱体育设施等的各种需求也会不断增加，从而引起不动产价格上涨。从一些国家和地区的资料看，不动产价格尤其是土地价格明显受经济周期的影响，并滞后于经济周期，波浪式地变化，说明不动产需求的变动趋势与经济循环趋势一致。
（2）储蓄、消费及投资水平。一般而言，储蓄水平与投资水平是正相关的，即储蓄水平增长，投资也相应增长。资本积累依赖于储蓄，而储蓄的多少则由储蓄能力和储蓄意愿所决定。对于消费者来说，储蓄的目的主要是使闲散资金得到保值和增值，或者用于养老、防病、子女教育，或者用于购置高额耐用品。储蓄能力取决于消费者的收入水平和消费水平，而储蓄意愿则取决于消费取向和利率水平。另一方面，我国居民的购买力主要参考国民储蓄率。若国民储蓄率高，则表示居民的购买能力强，但同时居民还必须有购置不动产的强烈意愿，才会真正对不动产价格产生影响。例如，若买房不如租房，即使居民具有购买能力，他们也不一定愿意购房。储蓄率高的时期往往也是超额储蓄积累期，容易形成不动产价格上涨的潜力。如果通货膨胀率过高，则会导致储蓄率突然降低，大量游离资金会冲击消费市场和不动产市场，引起不动产价格上涨。
（3）财政与金融状况。财政与金融状况是国家综合经济实力的反映，对不动产价格的影响极大。衡量财政金融状况的尺度主要有经济发展状况、财政预算执行情况、货币供应量、金融秩序、金融市场的流动性等。一般而言，如果经济稳步增长，财政收支平衡，则货币供应量及金融秩序稳定正常，银行比较宽松，存、贷利率也会下降，因此能刺激市场购买力和投资欲望，尤其能增加对不动产的需求，从而引起不动产价格正常上涨。在市场经济发达国家，金融市场流动性较高，有多种金融工具和贷款方式可供选择，因而有利于刺激投资和鼓励远期投资和远期消费，活跃不动产市场。但如果金融市场流动性过高，或者通过不正当手段人为地扰乱金融秩序，则极易引发大规模不动产投机，使不动产价格过渡上涨，甚至出现泡沫式上扬，这对国民经济长期健康发展极为不利，也不利于不动产市场的正常发育。
（4）物价、居民收入及就业水平。不动产价格与一般物价的关系非常复杂。一般而言，当物价普遍波动时，表明流通中的货币值在发生波动，即通货膨胀或紧缩，作为物价的一种，不动产价格也会呈现出相同的波动趋势。个别物价的变动对不动产价格的影响较小，但某些物价的变动也可能引起不动产价格的变动。如建材等影响不动产开发成本的价格上涨，则可能带动不动产价格上涨。此外，由于不动产的供给受土地供给有限和开发周期较长等限制，同时不动产具有保值性和难以替代等特性，因此不动产价格的上涨幅度往往大于一般物价的上涨幅度，而且不动产价格的变动也往往滞后于一般物价的变动。
（5）税收负担状况。税收对不动产价格的影响是多方面的。税收负担高，有利于增加国家财政收入，便于国家集中资金进行基础设施建设和发展经济，改善投资环境和区位条件，使不动产在投资的辐射作用下而发生增值。但在另一方面，税赋增加会减少企业利润和居民储蓄，降低微观经济组织和个人的投资意愿，减少对不动产的需求。因此，税收政策的制定需要考虑各方面的利益，合理设置税种和制定税率，才能促进国民经济和不动产市场的健康发展。
（6）技术革新及产业结构状况。技术革新、技术进步是生产力发展的表现，它能极大地促进经济发展，并能影响到产业结构调整以及人们工作和生活方式的改变。因此，新技术的发展除了可以降低开发成本、提高不动产的功能和质量外，更重要的是，它会导致人们对各种不动产类型的需求变化，从而影响不动产价格。如20世纪80年代的日本，随着办公自动化和新技术的发展和普及，每个城区所需要的办公场所不断增加，引发了对东京商业中心办公场所的高度需求，因而引起东京商业用地价格急剧上升。现在，随着网络和电子商务的发展，人们将更多地在虚拟环境中购物，这一趋势可能导致人们对城市商业中心零售物业的需求减少，而对郊外仓储和配送设施的需求增加，从而影响各种不动产的价格。
（7）城市交通体系状况。城市交通体系包括城市对外交通联系所需的交通运输设施、市内交通设施及附属设施等。城市对外交通联系一般采用公路、铁路、水运、航空等运输方式，主要设施包括长途客运站、货运站、火车站、码头、机场及其附属设施等。这些设施是否完备和便利是衡量城市区位条件和投资硬环境的重要指标，直接影响到城市不动产价格的整体水平。市内交通包括城市道路网、城市铁路（含地铁）、无轨或轻轨交通线路、市内航道、公交线路站点等市内交通设施及附属设施。评价市内交通设施状况的指标体系主要考察路网布局是否合理，干道和支线的线性、路型、宽度是否满足要求，各主要路段的交通流量是否大致均衡，道路和交叉口是否容易堵塞，与对外交通设施的连接是否能充分发挥运输效率，公共交通是否方便居民出行等。城市交通体系建设需要巨额资金投入，因此城市交通体系状况反映出城市的经济实力，它既影响到投资者对不动产投资的意愿，也影响到不动产项目的选址。
（8）国际化状况。国际化城市是指与国际社会密切相关的城市。虽然目前还没有形成对国际化城市的严格定义，但可以认为国际化城市至少应具备以下特征：第一，至少是本国的政治或经济中心之一；第二，必须是国际社会人流、物流或资金流的集散地；第三，该城市的经济发展或所发生的事件能对国外其他城市产生较大影响，反之亦然。例如，日本神户发生大地震后，使得国际运输链中的一环中断，导致美国不少城市港口囤积的货物无法按时启运，影响了国际经济和贸易的正常运行。又如国际游资在金融投机者的操纵下，通过国际金融交易市场可以引发区域性甚至全球性的金融风暴，影响所涉及的国家或地区的经济发展。国际化的城市有利于国际间的交往以及旅游和服务业的发展，国际政治和金融中心更是国外使团和各种机构设置的场所。这些都会促进国际化城市中不动产业的发展，而且这些城市的不动产价格水平往往也很高。
（9）国际经济状况。随着世界市场的进一步开发，国家之间的经济联系将更加密切，一个国家的经济状况常常影响到其他国家和地区。因此，国际经济状况如何，对不动产价格有很大的影响。如果全球经济发展态势好，国际贸易活跃，往往会刺激国内扩大生产和增加出口，从而增加对不动产的需求；反之，则会抑制人们对不动产的需求，降低不动产价格。
3.制度（行政）因素
制度（行政）因素是指国家经济制度、行政法规以及政策等对不动产价格的影响因素。国家可以运用多种手段配置土地资源，因而对不动产价格产生很大影响。主要包括：
（1）土地制度。土地制度主要包括土地所有制和土地使用制度。改革开放以来，我国城市土地实行有偿使用制度，国有土地所有权与使用权分离，土地使用权作为特殊商品进入流通领域，从而形成了为获得土地使用权而支付的地价。我国的不动产转让，并不涉及土地所有权，只是涉及土地使用权的转移。国家有关制度对土地使用权的规定，是确定该项权利交换价值的依据，因而直接影响到我国的不动产价格。在我国农村，集体所有的土地一般不允许进入市场，国家通过征用方式实现土地所有权的转移。这种强制性的单向流转方式并非市场行为，而是国家为了公共利益的需要将集体所有土地转为国有土地的行政行为。然而，由于“公共利益的需要”难以界定，容易刺激地方政府为了自身利益侵占农民集体利益，同时也难以对城市建设用地供给实现有效控制，因此也会影响城市不动产价格。
（2）住房制度。住房制度主要指住房供给、分配及相应的配套制度。在市场经济发达国家，住房由开发商或业主供给，居民在市场上购买或租用房屋，政府则对低收入家庭实行税收减免、低息贷款或货币补贴等政策。如美国一些州对低收入家庭租房所给予的货币补贴，是市场租金与该家庭收入水平所对应的有自己支付租金的差额。其特点是，这一货币补贴并不直接支付给低收入家庭，而是支付给住房所有者。因此，虽然低收入家庭只支付政府规定的低额租金，但并不影响住房的市场价格或租金水平。我国在改革开放前，长期实行低租金住房福利分配制度，其结果是租金不能养房，住房供给短缺。而改革住房制度，推行住宅商品化和社会化，才会使住宅价格和租金反映市场的供求变化。
（3）土地利用规划及城市规划。土地利用规划及城市规划对不动产价格均有很大影响。土地利用规划是依据国民经济和社会发展计划、国土资源和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，对一定时期内一定行政区域范围的土地开发、利用和保护所制定的目标、计划和战略部署。土地利用规划确定区域土地利用结构，为城市发展提供充足的发展空间，促进城市化发展和区域社会经济的发展，并控制新增建设用地的数量。由此可见，土地利用规划影响土地利用结构和土地供给，从而影响不动产价格。城市规划确定城市扩展方向、用地结构、用地功能布局、分期开发次序、开发强度和建筑用地技术规范，从而决定城市未来各区位的不动产开发价值和有效利用程度。尤其是城市规划对土地用途、土地利用强度（建筑密度、建筑容积率、建筑高度）的规定是土地使用权出让合同中的重要内容，直接影响土地价格。
（4）建筑规范。建筑规范指对建筑结构、强度、抗震、建筑外形、户型、内部格局、施工、验收等所制定的标准和规定。它直接影响房屋建筑的工程造价，也影响不动产价格。
（5）房地产有关税制。房地产税制指对房地产取得、保有、流转三个不同环节的税种设置，包括不同税种对纳税对象、纳税人、税率的具体规定。考察税制对房地产价格的影响，主要从两方面入手：一是看税负是否发生转嫁；二是看税负如何影响房地产供求关系。房地产税制中有一些税种是价内税，即税款包含在价格中被转嫁出去，因此计税依据和税率的规定直接影响房地产价格。但当计税依据和税率规定好后不再发生变化，则以后对房地产的价格影响较小。目前我国房地产交易中价内税主要是“两税一费”，即营业税、城市维护建设税和具有税收性质的教育费附加。对房地产取得环节增加税负，会抑制人们的购买意愿，使房地产价格下降。对持有房地产增加税负，会减少利用房地产获得的实际收益，并促使房地产持有者转让房地产，因而也会降低房地产价格；反之，降低房地产持有税负，会增加对房地产的需求，从而使房地产价格上涨。增加房地产流转环节的税负，将抑制房地产的流转，减少房地产供给。
（6）地价政策。地价政策对地价趋势的影响很大。一般而言，高地价政策指政府放开地价管制，或采取某些措施引导地价上涨；低地价政策指政府采取各种手段抑制地价上涨，如调整土地供给、实行限价、控制贷款、税收调节等，使地价水平下降。
（7）交通管制。交通管制指政府交通管理部门对某些道路交通实行的限制性规定。如单行道、禁止某类车辆通行、限制通行时间等。交通管制的作用在于控制交通流量和分布，改变道路的通达度和便利度，增强安全感和改善环境。交通管制的作用对不动产价格的影响，主要看实行交通管制后的综合效果。例如，在住宅区内的道路上禁止货车行驶，同时严格限制其他车辆的行驶速度，可以减少噪声和行人步行的不安全感，从而有利于提高住宅的环境质量和安全水平，提高住宅区的不动产价格。但是，交通管制也可能使某些不动产所处的位置看起来交通便利实际上却变得不便利。如单行道规定使可接近性变差，站点变远，需要绕道行驶才会到达等，这样又会降低这些不动产的价格。
（8）行政隶属变更。行政隶属更变一般分为两种情况。一是级别上升，如将某个非建制镇改为建制镇，或将县级市升为地级市，省辖市升为直辖市，无疑会扩大城市用地规模和人口规模，加快城市化进程，增加不动产需求，从而使该地区不动产价格上涨；二是级别虽然不变，但辖区权由原地区划归另一地区。这种划归一般是将原属较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，以利于经济均衡发展，因而会提高被划地方的不动产价格。
（二）区域因素
区域因素指不动产所在区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。区域因素包括两方面。一是不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合而形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响；二是城市内各种不同类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。
对于第一方面的区域因素而言，主要表现在不同地区间社会经济状况的差异，并由此体现在不同区域的不动产价格水平上。如我国从沿海地区到中部内陆省份到西部地区的不动产价格呈明显递减特性。此外，不同城市的规模及重要程度，也影响到各城市的不动产价格水平。
对于第二方面的区域因素而言，主要表现在城市内各类用地的适用性及稀缺程度对不动产价格的影响。从不动产的分类看，主要可以分为商业、居住、工业和其他等类别，但它们各自的收益能力或为人们提供的效用是不同的，而且影响它们收益能力的因素也是不完全相同的。如商业地域侧重于商业的集聚效应，包括商场、购物中心、商业店铺的种类与规模，银行等金融机构的数目与面积，娱乐设施、服务设施的档次与状况，交通通达条件，顾客人流量及购买能力，营业时间长短，土地集约利用程度等。住宅区则强调居住环境与质量，包括居住设施的完备程度、自然环境及社区人文环境的优劣、交通状况、社会便利程度等。工业区域往往更加侧重于对交通便利程度（主要是产品面向市场或原材料运送的方便程度）、动力资源及劳动力资源的状况、相关产业的协调发展等。
本书考虑的区域因素主要是指城市商业区、住宅区、工业区内各种影响相应类别不动产价格的因素（见表2-3）。
表2-3 不同用地区域的影响因素
（三）个别因素
个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。这是由不动产的个别性质所决定的，并由此影响同类不动产的不同价格。个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。
1.宗地条件
与土地有关的因素有宗地的自然条件、局部条件和环境状况。自然条件包括宗地的地形、地势、地质状况，宗地及与道路街面的方位关系。用做住宅的宗地更侧重于日照、通风、干湿条件、兴建住宅的合适朝向等。局部区位条件及环境状况包括宗地所处的地段位置，离街面的距离，连接街面的道路系统，街面的幅宽、构造等状态，交通设施状况，相邻不动产及周围情况，上下水道、电力、燃料设施状况，景观和绿化状况，噪声及污染程度，对宗地利用的若干限制条件等。其中，用于住宅的宗地侧重于附近购物是否方便快捷，周围的公共设施和公益设施是否完备，污水等排污处理和环卫设施的状况等。用于商业的宗地强调与商业地域中心的接近程度以及对顾客流动状态的适合性。而用于工业的宗地则侧重于与干线道路、铁路、港湾、机场等交通运输设施的位置关系。
2.建筑物类别的影响
与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量等。从用途类别上看，建筑物可划分为住宅建筑、商业建筑、工业建筑、公共建筑和其他建筑等5类。其中住宅（商住综合楼、店铺并用住宅等）、农户住宅等。商业建筑包括商场，超级市场，购物中心，店铺，办公写字楼，银行，宾馆，旅店，酒楼，餐饮、娱乐设施，市场及交易中心等。工业建筑主要包括工厂、仓库等。公共建筑包括政府机构、学校、医院、图书馆、美术馆、社会福利设施、车站、码头、机场、停车场所等。其他建筑包括付费停车场及附属建筑物、公共浴室、宗教建筑物等。从建筑结构划分，可分为钢结构及钢筋混凝土结构、砖混结构、木结构、简易房等4类7等。从层数上划分，可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。低层建筑，通常为“1—3”层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑，一般为“4—7”层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑，目前国际通行的划分是将高层建筑分为4类：第一类，层数8—16层，房屋高度在25—50m，结构形式一般为钢筋混凝土框架结构；第二类，层数17—25层，最高达75m；第三类，层数26—40层，最高达100m；第四类，层数在40层以上，高度超过100m，为超高层建筑。从功能和质量上看，包括面积、层高、建筑构造、材质、装修档次、外观、内部设计及设施的配置、施工质量及安全要求、建筑物的造型、感观以及与周围环境的适应性等。
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