物业管理的类型与物业管理法律关系

    二、物业管理的类型与物业管理法律关系

    （一）物业管理的类型

    1.按物业管理主体是否实现物业所有权与管理权的分离分类

    根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物业所有权与管理权的分离，可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。

    委托型物业管理，指物业业主与专业管理机构通过合同约定管理服务事项，将自己的物业委托物业管理公司进行管理，物业的所有权与管理权相分离。实践中，物业开发商作为第一业主，往往先行委托选聘物业管理企业；业主大会召开后，全体业主再决定继续或另行委托物业管理企业。委托型物业管理是典型的市场化物业管理方式，代表物业管理的发展方向。自主型物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。自主型物业管理是传统的物业管理方式，物业的所有权与管理权两权合一，物业业主就是物业的管理人。

    2.按物业管理运作方式和目标分类

    根据物业管理的运作方式和目标，物业管理可以分为服务型物业管理与租赁经营型物业管理。

    服务型物业管理，实际是物业的一种售后服务，目的在于确保物业正常使用，延长物业使用寿命，方便业主生活。服务型物业管理一般采取委托服务方式，例如房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资利润，用户（业主）则委托物业管理企业为其物业的维修、管理等事项提供服务。租赁经营型物业管理，是物业的一种经营形式，即创造租赁条件，赢得租户并为之服务，通过收取租金，获得利润。租赁经营型物业管理一般是自主经营，例如房地产开发商建成物业后并不出售，而是自己提供管理等各种条件，招揽租户办公、经商，收取租金。

    3.按物业管理对象分类

    根据物业管理的对象，物业管理可以分为居住物业管理、商业物业管理、特种物业管理。

    居住物业管理是针对业主（或物业使用人）居住的房屋及与之相配套的设备、设施提供的物业服务；商业物业管理是对写字楼、商场、宾馆以及旅游场地设施提供的物业服务；特种物业管理针对的是特定工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业^[2]。

    （二）物业管理法律关系

    物业管理法律关系是法律关系的一种，是法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。随着房地产业及物业管理的发展而出现的新型物业管理关系，不仅仅局限于民事关系，还涉及诸多政府部门在公共安全、公共秩序、社会责任等方面对开发建设单位、物业管理公司、业主、物业使用人有关物业使用、维护行为的监管关系。因此，物业管理领域中，主要存在着民事法律关系和行政法律关系。

    物业管理民事法律关系，是指物业管理活动中业主、使用人、开发商、物业管理企业以及其他专业服务机构依一系列合同规约而发生的民事法律关系。其主要包括：

    （1）物业区域全体业主、非业主使用人之间物业共有及相邻关系。

    （2）业主与非业主的物业使用人之间关于物业使用的租赁及其他关系。

    （3）业主与开发商之间因销售合同而产生的物业保修等民事关系。

    （4）开发商与物业管理企业因前期物业管理而产生的委托关系。

    （5）业主与物业管理企业因物业管理合同而产生的委托关系。

    （6）物业管理企业与其他专业服务机构就物业区域相关服务订立合同而产生的承包关系。

    物业管理行政法律关系，是指物业管理活动中相关政府机构与有关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的法律关系。主要包括：

    （1）行政机关对开发商及物业管理企业的管理关系；

    （2）行政机关对物业业主，非业主使用人相关行为的管理关系。