二、基准地价系数修正法的估价步骤
（一）收集、整理当地的土地定级估价成果资料
定级估价资料是基准地价系数修正法估价的基础，在估价前必须收集土地定级估价成果资料，主要包括：土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素的指标条件说明表等，并根据估价的需要加以整理作为宗地估价的基础。
（二）确定待估宗地所处地段的基准地价
根据待估宗地的位置、用途、所处的土地级别，确定所对应的基准地价，相应的基准地价修正系数表和相应的因素指标条件说明表，该级别土地平均开发程度和基准地价内涵，以确定估价修正下的基准和需要调查的影响因素项目。
（三）调查宗地地价影响因素的指标条件
按照与待估宗地所处级别和用途对应的基准地价修正系数表和相应的因素指标条件说明表，确定宗地条件的调查项目，调查项目应与修订系数表中的因素一致，明确待估地价的内涵和相应的土地开发程度。
（四）进行区域因素和个别因素修正
按调查结果，首先根据每个因素的指标值，查对各用途土地的基准地价影响因素指标说明表，确定因素指标对应的优劣状况；按优劣状况再查对基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地的因素都作同样的处理，即得到宗地的全部因素修正系数。待估宗地的总修正系数可按下式计算
式中：K——待估宗地所有地价影响因素总修正值；
Ki——分别为待估宗地在第i个因素条件下的修正系数百分比；
n——修正因素个数。
（五）进行土地使用年期修正
基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正，土地使用年期修正系数可按下式计算
式中：y——土地使用年期修正系数；
r——土地还原利率；
m——待估宗地可使用年期；
n——该用途土地法定最高出让年期。
（六）进行期日修正
基准地价对应的是基准地价评估基准日的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日。期日修正可以根据地价指数的变动幅度进行，按下式计算
（七）进行容积率修正
基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，由于容积率对地价的影响极大，且难以在编制基准地价因素修正系数表时考虑进去，因此，进行容积率修正非常重要。容积率修正系数按下式计算
式中：Kij——容积率修正系数；
Ki——待估宗地容积率对应的地价水平指数；
Kj——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。
（八）确定待估宗地地价
依据前面所求得的各项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正，即可求得宗地地价。计算公式为
Pi＝P×（1±K）×y×T×Kij
式中：Pi——待估宗地的价格；
P——待估宗地所对应的级别基准地价；
K——待估宗地所有地价影响因素总修正值；
y——土地使用年期修正系数；
T——交易时间修正系数；
Kij——容积率修正系数。
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