一、房地产价格评估
例4-6 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A，B，C，D，E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
解：
（1）选取可比实例。实例B交易情况误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔2年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A，C，E作为可比实例。
（2）计算公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
（3）交易情况修正系数为
可比实例A＝100／（100＋2）＝100／102
可比实例C＝100／100
可比实例E＝100／（100－3）＝100／97
（4）交易日期修正系数为
可比实例A＝（1＋1%）4
可比实例C＝（1＋1%）4
可比实例E＝（1＋1%）3
（5）房地产状况修正系数为
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1／3，则有
（6）计算比准价格
比准价格A＝5 100×（100／102）×（1＋1%）4×（100／98）＝5 309.20（元／平方米）
比准价格C＝5 200×（100／100）×（1＋1%）4×（100／101）＝5 357.57（元／平方米）
比准价格E＝5 000×（100／97）×（1＋1%）3×（100／100）＝5 310.83（元／平方米）
（7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有
估价对象价格（单价）＝（5 309.20＋5 357.57＋5 310.83）／3＝5 325.87（元／平方米）
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