案件调查报告

.案件调查报告

案件>调查报告（一）

近年来，>房地产市场“过热”，商品房、企业集资房、经济适用房、社会保障房、拆迁安置房等多种形式的住房出现在市场上。有市场就有交易，在交易后，诸如因短期内房价过快上涨，出卖人心理失衡，以种种理由要求法院确认合同无效的案件；房屋买卖因完成不了过户手续而请求确认合同有效、并协助办理房屋所有权证的案件；拆迁安置房屋买卖合同纠纷的案件大量涌入法院，并存在纠纷不断扩大的趋势。我院在对大量个案进行实证分析的基础上，试图通过对此类案件的特点及成因予以粗浅分析，对当前解决此类纠纷所依据的法律、司法解释的缺陷谈一些不成熟的看法。现将主要>情况报告如下：

一、案件特点。

（一）诉求集中。主要表现为要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效或者要求确认合同有效、协助办理产权过户手续。理由主要集中于出卖时未经其他共有权人同意或房屋未取得产权证书及经济适用房不能上市交易等。（二）出卖人反悔原因集中。大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能感觉到利益因素的影响实为出卖人反悔的最主要原因。（三）调解难度集中。从本院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价；而被告一方却认为当初双方签订合同时没有征得其他共有人的同意或者以没有取得房屋所有权证的房屋不能买卖为由抗辩原告的诉讼请求，要求确认合同无效或者原告理应对其以现行房屋市场价格进行补偿。（四）法院判决集中。我院在处理此类案件时，遵循诚实信用与公平合理的合同法基本原则，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以判决形式作出处理结果。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，因此在处理此类案件的时候，无可避免地在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点，办案人员对法律、法规的理解不同，有时会出现同案不同判的现象。

二、原因分析。

（一）利益驱动下的诚信缺失。此类案件大量出现的根本原因则在于出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。（二）现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免地在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最主要的原因。（三）房屋买卖本身所;..蕴含的法律风险。1、未取得所有权证的房屋。房屋所有权证是合法的物权凭证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，根据上述法律规定，出卖人在转让时没有取得所有权证，其转让行为无效。所谓法律风险，主要是针对买受人而言，这时，房屋买受人可能因出卖人未取得所有权证而遭致对方毁约的风险。2、集资房。所谓“集资房”，是企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。集资建房的对象范围是由单位确定的，带有福利性。但依据《兰州市经济适用住房管理办法》的规定，企事业单位集资建房是经济适用住房的组成部分，分配的对象是本单位低收入者，对于已享受过福利分房、已购买过经济适用房或者是住房标准达到控制标准的职工，规定不得参加集资建房。但现实中，只要单位集资建房，所有的单位职工均可参与集资。在住房过剩的情况下，一些职工就将此类房屋推向市场。此类房屋买受人最大的风险在于房屋不能过户及过户时承担高额的土地出让金。3、经济适用房。所谓经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购房权私自转让给没有购房资格的人，都是违反了我国关于经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨害了其他符合购房条件主体的购买权，存在合同归于无效的风险。4、拆迁安置房。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发、旧城改造等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆迁安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会被置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个漫长的历史周期，期间可能会出现的法律风险诸如房价飙升导致违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价>投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。